Onlangs het rapport “Winkelgebieden Beijum – onderzoek naar detailhandel en overige voorzieningen” afgerond. M’n eerste grote opdracht voor de gemeente Groningen. In mijn vorige werkzame leven als Manager Expansion bij Ahold Real Estate & Construction heb ik heel veel jaren met de gemeente Groningen in de clinch gelegen over de vastgoedlocaties van Albert Heijn in de stad.
"Wat een leuke eerste ervaring om aan de kant van diezelfde gemeente te staan en mijn kennis en kunde in te zetten voor het algemeen belang van de wijk Beijum."
Een wijk die ik als de vastgoedman van Albert Heijn nauwelijks kende. Een wijk waarop de bewoners trots zijn en waar ze oud willen worden. Dat laatste maakt dat Beijum op korte termijn een vergrijzingsgolf kan verwachten. Dit betekent dat er een andere behoefte aan voorzieningen in de wijk gaat ontstaan. Voorzieningen die meer op ouderen gericht zijn maar waarbij ook de jongeren niet vergeten mogen worden. Winkels zijn daar een belangrijk onderdeel van. Mijn stellige overtuiging is dat met name supermarkten met hun bezoekersstroom bij uitstek plekken zijn in een wijk waar mensen (jong en oud) elkaar “spontaan” ontmoeten. Daardoor zijn de wijksupermarkten een belangrijk bronpunt voor meer voorzieningen zoals (overige) winkels, horeca, zorg, fitness (ook voor ouderen), ruimtes t.b.v. start-up’s, buurtcentra, etc.
De doelstelling van het onderzoek was het opstellen van een breed gedragen ontwikkelingsrichting voor de beide winkelgebieden Beijum-West en Beijum-Oost. Breed gedragen betekent dat er naast een gedegen analyse van de opgave ook goed geluisterd moest worden naar de bewoners, ondernemers en vastgoedeigenaren in het gebied. Daarvoor heb ik samen met de gemeente een proces opgestart waarin veel aandacht was voor de mening van de stakeholders. Ik heb veel interviews bij de stakeholders afgenomen en heb 2 enquêtes onder bezoekers van het winkelgebied Beijum-Oost laten houden. Vervolgens heb ik de analyse van de problematiek besproken in een klankbordgroep met bewoners en een groep van ondernemers en vastgoedeigenaren. In beide klankbordgroepen hebben we de ontwikkelingsrichtingen voorgesteld, aangescherpt en unaniem door de groepen laten vaststellen. Daarmee is draagvlak bij de relevante stakeholders voor een vervolg verzekerd en de doelstelling zeker gehaald.
Beijum-West is een vanuit commercieel oogpunt bekeken redelijk tot goed functionerend wijkwinkelcentrum met 2 supermarkten en oa 11 winkels. Het kent echter al geruime tijd een aantal fysieke ruimtelijke problemen. In het rapport is een ontwikkelingsrichting voorgesteld om de omvang van het winkelcentrum in stand te houden maar de ruimtelijke problemen ten aanzien van parkeren, bereikbaarheid (doorsnijding met een busbaan) en de verkeersveiligheid op te lossen. Het oplossen van deze problemen vergt grote ruimtelijke aanpassingen.
In Beijum-Oost is eigenlijk nog nauwelijks sprake van een winkelgebied. De enig overgebleven winkel aan het onaantrekkelijke plein is een Aldi die hoofdzakelijk alleen nog klanten trekt voor de vergeten boodschappen. Zij zit bekneld onder een flat, is te klein en gedateerd, heeft te weinig parkeerplaatsen in de nabijheid. De Aldi wil graag verplaatsen naar Beijum-West. Daar is echter geen plaats. Bovendien zou door het verplaatsen van de Aldi in Beijum-Oost geen “trekker” meer overblijven in Beijum-Oost. Uit een distributieve berekening blijkt dat er voldoende marktruimte is voor gezonde exploitatie van een supermarkt in Beijum-Oost. De aanbevolen ontwikkelingsrichting is dan ook het inzetten op behoud van de supermarkt en het ontwikkelen van een opzienbarend vernieuwend concept met voorzieningen waarbij met name toevoeging van huisvesting voor ouderen zoals “wonen met een plus” gewenst is.
Inzetten op het behoud van de supermarkt in het gebied betekent dat de Aldi of een andere supermarktketen in de gelegenheid gesteld moet worden om ter plaatse goed te kunnen exploiteren. Dat betekent dat verplaatsing naar een locatie in de nabijheid met voldoende oppervlakte, uitstraling en parkeren bij de gemeente bespreekbaar moet zijn.
Alleen op die manier zijn de belangrijke stakeholders over te halen om mee te werken aan een opzienbarend en vernieuwend concept waardoor een bruisend en gezellig ontmoetingsplein in Beijum-Oost gaat ontstaan. Die positieve energie was aan het einde van het onderzoek bij alle stakeholders aanwezig. Ik zou de gemeente dan ook willen adviseren…”smeed het ijzer nu het heet is”.
In de discussie met de stakeholders over de ontwikkelingsrichtingen voor de beide winkelgebieden kwam mijn jarenlange supermarktvastgoed-ervaring prima van pas. Als geen ander ken ik de investeringsoverwegingen van retailers en vastgoedeigenaren met betrekking tot locaties. Op die manier kon ik voor de beide gebieden een ontwikkelperspectief schetsen die behalve voor het algemene belang ook oog heeft voor de belangen van oa de retailers en vastgoedeigenaren. Twee breedgedragen ontwikkelingsrichtingen waarmee de gemeente Groningen prima uit de voeten kan.
"Voor de gemeente een grote meerwaarde aan die kant van de tafel!"